Crédit immobilier Maroc MRE : règles, dossier et étapes pour financer votre achat

Le crédit immobilier Maroc MRE est prévu par la réglementation des changes : un Marocain résidant à l'étranger peut emprunter auprès d'une banque marocaine pour acheter ou construire un logement au Maroc, à condition d'apporter au moins 30 % du prix en devises, avec un prêt accordé en dirhams. Le reste (montant prêté, durée, taux, assurance) dépend de chaque banque et de votre dossier.

Ce guide porte sur le financement : les règles de change qui s'appliquent, ce que la banque vous demandera et l'ordre des démarches. Pour la recherche du bien, la visite et la signature à distance, voyez notre guide acheter un appartement au Maroc à distance.

ViewImmo n'est ni une banque ni un intermédiaire en crédit. Les informations ci-dessous sont générales : pour votre propre situation, seuls votre banque et votre notaire peuvent vous répondre.

Un MRE peut-il emprunter auprès d'une banque marocaine ?

Oui. L'Office des Changes, qui fixe les règles des opérations en devises, indique que les étrangers non-résidents et les Marocains résidant à l'étranger peuvent bénéficier de crédits pour l'acquisition ou la construction de biens immeubles au Maroc (page de l'Office des Changes, qui renvoie aux articles 793 à 796 de la réglementation).

Deux points à retenir dès le départ :

• Le prêt est accordé en dirhams. Vous ne recevez pas un crédit en euros, en dollars ou dans votre devise de résidence : le montant prêté est libellé en dirhams.
• L'accord n'est jamais automatique. La réglementation ouvre la possibilité d'emprunter ; chaque banque décide ensuite, selon ses propres critères, si elle vous prête et à quelles conditions.

L'apport en devises d'au moins 30 %

C'est la règle centrale. Selon l'Office des Changes, « le bénéficiaire non-résident doit effectuer un apport en devises minimum de 30 % du prix du bien ». Concrètement, au moins 30 % du prix du bien doivent être apportés en devises, et non avec de l'argent déjà disponible en dirhams au Maroc.

En pratique, cet apport se constitue :

• par un transfert depuis l'étranger, en devises, via le circuit bancaire ;
• ou par le débit d'un compte en dirhams convertibles ouvert auprès d'une banque marocaine.

L'enjeu n'est pas seulement de payer : c'est aussi de garder la trace de l'origine des fonds. Les documents bancaires de ces transferts servent plus tard, notamment à la revente (voir plus bas). Conservez chaque avis de virement et chaque relevé.

Le seuil de 30 % est un minimum réglementaire. Rien n'empêche d'apporter davantage, et une banque peut fixer ses propres exigences au-delà de ce minimum. Pensez aussi que le prix du bien n'est pas la seule dépense : les frais de notaire et d'enregistrement s'ajoutent, et leur montant se vérifie auprès du notaire.

Comment se font les remboursements

D'après la même page de l'Office des Changes, le remboursement du crédit s'effectue par cession de devises ou par le débit d'un compte en dirhams convertibles. Autrement dit, vos mensualités sont financées par de l'argent venu de l'étranger, que ce soit par des devises converties en dirhams ou par un compte convertible que vous alimentez.

C'est pour cette raison que le compte en dirhams convertibles compte autant dans un projet de crédit immobilier depuis l'étranger :

• il centralise les fonds qui servent à l'apport puis aux échéances ;
• il documente, mois après mois, la part du capital remboursée de cette manière ;
• cette trace conditionne ce que vous pourrez retransférer à l'étranger en cas de revente.

Avant de vous engager, demandez à la banque comment elle organise concrètement le prélèvement des échéances pour un client non-résident, et quel compte elle vous propose d'ouvrir.

Et en cas de revente : ce qui peut repartir à l'étranger

La réglementation encadre aussi la sortie. Lorsque le bien financé est revendu, l'Office des Changes indique que les banques peuvent transférer à l'étranger le produit net de la cession, dans la limite de :

1. l'apport initial en devises ;
2. le principal du crédit remboursé par cession de devises ou par débit d'un compte en dirhams convertibles ;
3. la plus-value éventuellement réalisée.

D'où l'importance de la traçabilité évoquée plus haut : c'est l'historique de vos apports et de vos remboursements en devises qui permet d'établir ce qui est transférable. La fiscalité de la revente, elle, est une question distincte à poser au notaire ou à un conseiller fiscal.

Le dossier que la banque vous demandera

Chaque banque fixe sa propre liste de pièces, et elle peut demander des compléments selon votre profil. Les documents se regroupent généralement en quatre familles :

• Identité : pièce d'identité et, selon les cas, passeport.
• Résidence à l'étranger : un justificatif de votre adresse ou de votre statut de résident dans votre pays d'accueil.
• Revenus : bulletins de salaire, contrat de travail, avis d'imposition ou bilans si vous êtes indépendant, et relevés de compte récents, émis dans votre pays de résidence.
• Le bien : compromis ou promesse de vente, et les documents qui décrivent le bien et sa situation juridique, que le notaire aide à réunir.

Demandez dès le premier rendez-vous si des documents rédigés dans une autre langue doivent être traduits, plutôt que de le découvrir au moment du dépôt.

Les étapes, dans l'ordre

1. Estimer votre budget. Partez de l'apport en devises que vous pouvez mobiliser (au moins 30 % du prix), ajoutez les frais de notaire et d'enregistrement, puis évaluez la mensualité que vos revenus permettent de supporter sans vous mettre en difficulté.
2. Comparer plusieurs banques. Sollicitez au moins deux ou trois établissements et demandez à chacun une proposition écrite, établie sur les mêmes hypothèses.
3. Obtenir un accord de principe. Il vous indique quel montant la banque est disposée à étudier. Il ne vaut pas offre définitive, mais il vous permet de négocier le bien en connaissant votre enveloppe.
4. Signer le compromis de vente. Avant de signer, demandez au notaire comment le compromis peut tenir compte de l'obtention de votre prêt. Si vous ne pouvez pas être présent, la procuration est détaillée dans notre guide pour acheter au Maroc à distance.
5. Recevoir l'offre de prêt définitive et respecter le délai de réflexion. L'offre de crédit s'accompagne d'un délai de réflexion prévu par la loi ; la banque ou le notaire vous en indiquera la durée. Relisez l'offre pendant ce délai, sans précipitation.
6. Signer chez le notaire. Le notaire établit l'acte de vente ; les fonds de la banque et votre apport sont versés selon les modalités convenues entre la banque, le notaire et vous.

Comparer les offres sans se fier aux taux affichés

Un taux mis en avant dans une publicité ne dit pas ce que coûtera votre crédit. Pour comparer des propositions écrites, posez à chaque banque les mêmes questions :

Comparez toujours des offres construites sur le même montant, la même durée et le même apport : c'est la seule façon de savoir laquelle est réellement la moins chère pour vous.

Ce qu'il faut retenir

• Un MRE peut obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque marocaine ; le prêt est en dirhams.
• L'apport minimum est de 30 % du prix, en devises, par transfert depuis l'étranger ou par un compte en dirhams convertibles.
• Les remboursements passent par des devises ou par ce compte, et cette trace détermine ce qui pourra être retransféré à la revente.
• Chaque banque fixe ses conditions et sa liste de pièces : comparez sur le coût total, pas sur un taux affiché.

Une fois votre financement cadré, l'étape suivante est de choisir le bien et d'organiser l'achat sans multiplier les allers-retours : suivez notre guide pour acheter un appartement au Maroc à distance.