Plus value immobilière Maroc : lorsqu'un particulier vend un bien immobilier, le gain est imposé comme un profit foncier, au taux de 20 % du profit net, avec un minimum égal à 3 % du prix de cession, dû même quand la vente ne dégage aucun gain. Certaines ventes sont exonérées et, depuis la loi de finances 2026, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % peut s'ajouter lorsqu'une partie du prix est payée en espèces.
Ce guide traite uniquement de l'impôt et des frais côté vendeur : ce que l'administration prélève sur une vente, et dans quels cas. Le déroulé complet d'une vente (fixer le prix, mandat et commission d'agence, préparation du dossier, négociation, signature) est détaillé dans notre guide vendre un appartement au Maroc.
Les règles ci-dessous viennent des pages de la Direction générale des impôts (DGI) et de sa note circulaire sur la loi de finances 2026, consultées en octobre 2026. ViewImmo n'est ni notaire ni conseil fiscal : chaque montant ne vaut pour votre vente qu'après vérification avec votre notaire.
Ce que la vente vous coûte, poste par poste
| Poste | Ce que disent les sources officielles | Qui est concerné |
|---|---|---|
| Impôt sur le profit foncier | 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession | Le vendeur, qui réalise le profit |
| Droits d'enregistrement | 4 % pour les locaux construits, 5 % pour les terrains nus | Taux fixés pour l'acquisition |
| Droit supplémentaire de 2 % (loi de finances 2026) | 2 % de la part du prix payée en espèces, quand le prix dépasse 300 000 DH | Les ventes dont le paiement n'est pas tracé dans l'acte |
| TVA | Aucune règle vérifiée sur une source officielle pour ce guide | Question à poser au notaire |
| Honoraires du notaire, conservation foncière | Aucun barème officiel lu pour ce guide | Montants à demander au notaire, par écrit |
Le premier poste est celui que la loi met directement à la charge du vendeur. Les sections suivantes le détaillent, puis reviennent sur les autres lignes.
Ce que l'impôt appelle profit foncier
Au Maroc, le gain tiré de la vente d'un bien immobilier par un particulier relève de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des profits fonciers définie à l'article 61 du Code général des impôts (CGI). La DGI présente ce régime sur sa page Revenus et profits fonciers.
Dans le langage courant, on parle souvent de TPI, pour taxe sur les profits immobiliers. Dans le CGI, il s'agit des profits fonciers. Quel que soit le nom employé, deux points ne changent pas :
- c'est le vendeur qui le doit, puisque c'est lui qui réalise le profit ;
- le montant n'est pas seulement fonction du gain : un minimum calculé sur le prix de vente s'applique, comme le montre la section suivante.
Le calcul : 20 % du profit net, jamais moins de 3 % du prix
Deux montants sont calculés, et c'est le plus élevé des deux qui est dû :
- L'impôt au taux de 20 %, appliqué au profit net, c'est-à-dire à l'écart entre le prix de cession et le prix d'acquisition, établis selon les règles du CGI.
- Le minimum de 3 % du prix de cession, dû que la vente dégage un gain ou non. Il est prévu à l'article 144 du CGI et rappelé sur la page de la DGI.
Les règles qui fixent précisément le prix d'acquisition et le prix de cession retenus figurent dans le CGI, et c'est votre notaire qui établit le calcul à partir de vos pièces. Ce qui dépend de vous, c'est le prix de vente : pour le situer avant de chiffrer l'impôt, voyez notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier au Maroc.
Trois illustrations chiffrées
Les montants ci-dessous sont fictifs et arrondis. Ils supposent que le profit net est déjà connu et ne servent qu'à montrer comment le taux de 20 % et le minimum de 3 % s'articulent, hors exonération.
| Cas | Prix de cession | Profit net supposé | 20 % du profit net | Minimum de 3 % du prix | Montant dû |
|---|---|---|---|---|---|
| A : gain important | 1 000 000 DH | 300 000 DH | 60 000 DH | 30 000 DH | 60 000 DH |
| B : gain modeste | 1 000 000 DH | 100 000 DH | 20 000 DH | 30 000 DH | 30 000 DH |
| C : aucun gain | 1 000 000 DH | 0 DH | 0 DH | 30 000 DH | 30 000 DH |
Le cas C surprend souvent : revendre au prix d'achat, ou même à perte, ne dispense pas de l'impôt, sauf exonération.
Un repère simple découle de ces deux taux. Tant que le profit net reste inférieur à 15 % du prix de cession, c'est le minimum de 3 % qui s'applique, car 20 % de 15 % donnent exactement 3 %. Au-delà, c'est le taux de 20 % qui l'emporte.
Les ventes exonérées
La page de la DGI sur les revenus et profits fonciers liste plusieurs exonérations. Les principales, pour un particulier :
- Les petites cessions : lorsque le montant total des cessions réalisées dans l'année ne dépasse pas 140 000 DH.
- Les transmissions dans la famille : entre ascendants et descendants, entre époux, et entre frères et sœurs.
- L'habitation principale : la vente du logement occupé à titre d'habitation principale peut être exonérée, sous une condition de durée d'occupation. Vérifiez la durée exacte et les conditions sur la page de la DGI et auprès de votre notaire avant de fixer la date de la vente.
- Certains logements sociaux, sous des conditions de superficie, de prix et de durée décrites par la DGI.
Une exonération ne se présume pas : elle dépend de conditions que le notaire vérifiera avant l'acte. Si vous pensez en bénéficier, demandez-lui aussi si elle écarte le minimum de 3 % dans votre cas.
Le droit supplémentaire de 2 % de la loi de finances 2026
C'est une mesure nouvelle de 2026 pour les ventes immobilières. Selon la note circulaire n° 737 de la DGI sur la loi de finances 2026, un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % s'applique aux cessions à titre onéreux d'immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix dépasse 300 000 DH, dans deux situations :
- l'acte ne mentionne pas le mode de paiement du prix et ses références ;
- le prix n'est pas payé par l'un des moyens admis.
Les moyens admis sont le chèque barré non endossable, l'effet de commerce, le moyen magnétique de paiement, le virement bancaire, le procédé électronique, la compensation dans les conditions prévues, ainsi que le versement en compte bancaire. Le droit ne frappe que la partie du prix payée en espèces, et il ne s'applique pas lorsque l'acte mentionne un paiement au moyen d'un prêt bancaire. La mesure figure au paragraphe III de l'article 133 du CGI.
Illustration fictive : pour une vente à 1 200 000 DH dont 200 000 DH sont réglés en espèces, le droit supplémentaire serait de 2 % de 200 000 DH, soit 4 000 DH. Si tout le prix passe par virement et que l'acte en mentionne les références, il n'est pas dû.
Les sources lues pour ce guide ne précisent pas laquelle des deux parties supporte ce droit. Le plus sûr reste de régler tout le prix par un moyen traçable, mentionné dans l'acte, et de faire préciser la question par le notaire dès le compromis.
Droits d'enregistrement : 4 % ou 5 %
La page de la DGI sur les droits d'enregistrement fixe le taux à 4 % pour l'acquisition de locaux construits et à 5 % pour l'acquisition de terrains nus. Ce sont des droits liés à l'acquisition, distincts de l'impôt sur le profit foncier. La répartition des droits et des frais entre vendeur et acheteur se règle dans le compromis et l'acte : faites-la écrire noir sur blanc.
TVA sur la vente d'un bien immobilier : ce que nous pouvons dire
La question revient souvent. Les sources officielles consultées pour ce guide (pages de la DGI sur l'impôt sur le revenu et les droits d'enregistrement, note circulaire sur la loi de finances 2026) ne nous ont pas permis d'établir une règle de TVA applicable à la vente d'un logement par un particulier. Nous ne l'affirmons donc ni dans un sens ni dans l'autre. Si la TVA est évoquée dans votre vente, demandez au notaire le texte qui la fonde et sur quel montant elle porterait.
Déclaration et paiement : au moment de la vente
La déclaration du profit et le paiement de l'impôt interviennent autour de la vente. Le délai légal et les formulaires relèvent de la DGI, et ce guide ne cite pas de délai : demandez à votre notaire qui déclare, dans quel délai et avec quelles pièces. Intégrez le montant estimé de l'impôt dans votre net vendeur dès que vous fixez votre prix.
Vous vivez à l'étranger
Si vous êtes Marocain résidant à l'étranger, deux sujets demandent une vérification propre à votre situation :
- l'application à votre cas des règles et exonérations ci-dessus, que le notaire confirmera ; ce guide ne cite aucune règle officielle spécifique aux non-résidents ;
- le transfert du produit de la vente à l'étranger, qui relève de la réglementation des changes de l'Office des Changes.
Si le bien avait été acheté avec un crédit immobilier obtenu en tant que MRE, ce qui pourra être retransféré à la revente est expliqué dans notre guide crédit immobilier Maroc MRE.
À vérifier avec votre notaire
Avant de signer un compromis, posez ces questions et faites noter les réponses :
- Quel est le montant estimé de mon impôt sur le profit foncier, calculé sur mes pièces ?
- Une exonération s'applique-t-elle à ma vente, et écarte-t-elle aussi le minimum de 3 % ?
- Comment le paiement du prix sera-t-il mentionné dans l'acte, pour écarter le droit supplémentaire de 2 % ?
- Comment les droits d'enregistrement et les frais sont-ils répartis entre l'acheteur et moi ?
- Quels sont vos honoraires et les frais de conservation foncière, et qui les paie ?
- Quand et comment l'impôt sera-t-il déclaré et payé ?
Ce qu'il faut retenir
- Le gain d'un particulier sur une vente immobilière est un profit foncier (article 61 du CGI), imposé à 20 % du profit net.
- Un minimum de 3 % du prix de cession s'applique même sans gain, sauf exonération.
- Petites cessions jusqu'à 140 000 DH par an, transmissions familiales, habitation principale sous condition de durée et certains logements sociaux peuvent être exonérés.
- Depuis la loi de finances 2026, payer une partie du prix en espèces sur une vente de plus de 300 000 DH expose à un droit supplémentaire de 2 % sur cette partie.
- Les droits d'enregistrement de 4 % ou 5 % portent sur l'acquisition ; leur répartition se fixe dans l'acte.
Une fois l'impôt chiffré, vous connaissez la ligne fiscale de votre net vendeur. Pour une question sur la présentation de votre bien, écrivez-nous. Pour tout le reste de la vente, du prix à la signature, suivez notre guide complet : vendre un appartement au Maroc.