Préparer son appartement pour la vente Maroc : tout se joue avant la mise en ligne de l'annonce, et dans un ordre précis, parce que trois regards vont examiner le bien l'un après l'autre, celui du notaire sur le dossier, celui de la caméra sur chaque pièce, puis celui de l'acheteur qui vient vérifier sur place. Vérifier le dossier d'abord, remettre en état ensuite et photographier en dernier évite deux erreurs coûteuses : annoncer un bien que l'acte ne pourra pas suivre, ou filmer un appartement qu'il faudra encore modifier.
Ce guide couvre uniquement cette phase, avant que le bien soit proposé. Le prix, le mandat d'agence, la négociation et la signature sont traités dans notre guide vendre un appartement au Maroc. Les conseils qui suivent relèvent des pratiques courantes de présentation d'un logement ; ils ne remplacent ni l'avis de votre notaire sur le dossier, ni celui d'un artisan sur l'état de l'appartement.
Le dossier d'abord : il décide de ce que vous pouvez annoncer
On commence rarement par là, et c'est une erreur d'ordre plus que de fond. Une annonce décrit un bien : une surface, un nombre de pièces, un balcon, une place de parking. L'acheteur, puis son notaire, compareront cette description aux documents. Si l'appartement a changé depuis l'achat (cuisine ouverte sur le salon, balcon fermé en véranda, deux chambres réunies), mieux vaut savoir avant la prise de vue comment ces changements apparaissent dans les pièces officielles, et comment les présenter sans ambiguïté. C'est une question à poser à votre notaire.
Trois sujets méritent d'être réglés, ou au moins chiffrés, avant de publier :
- Ce qui reste dû sur le bien : un crédit en cours et la mainlevée de l'hypothèque, dont votre banque vous donnera le décompte.
- Les arriérés : charges de syndic, taxe de services communaux, factures d'eau et d'électricité. Un acheteur attentif posera la question dès la première visite.
- Les écarts entre le titre et l'état réel de l'appartement, décrits ci-dessus.
Le rôle de chacun de ces points au moment de l'acte est expliqué dans le guide vendre un appartement au Maroc, et l'impôt dû par le vendeur sur son gain dans notre guide sur la plus value immobilière au Maroc. Pour la préparation, une seule idée compte : un dossier vérifié vous dit ce que vous pouvez écrire dans l'annonce, et donc ce que la caméra devra montrer.
Les petites réparations : corriger ce qui ressemble à de la négligence
Un acheteur qui visite ne fait pas un devis, il se fait une impression. Une poignée cassée, une ampoule grillée ou un joint de douche noirci coûtent peu à corriger, mais ils posent une question plus large : si ceci n'a pas été entretenu, qu'en est-il de ce qu'on ne voit pas ? Le même raisonnement s'applique devant une photo, et plus encore dans une visite virtuelle 360°, où l'acheteur peut s'arrêter sur chaque détail aussi longtemps qu'il le souhaite.
Les grands travaux de goût obéissent à une autre logique. Refaire une cuisine ou changer un carrelage, c'est choisir à la place d'un acheteur qui a souvent ses propres projets pour le logement, et rien ne garantit que le prix de vente absorbera la dépense.
| Intervention | Avant la vente | Pourquoi |
|---|---|---|
| Fuite, robinet qui goutte, chasse d'eau qui coule | Oui | Une trace d'eau fait douter de toute la plomberie |
| Tache d'humidité | Oui, en traitant la cause avant de repeindre | Une peinture posée sur une humidité active ne tient pas, et masquer le problème expose à un différend avec l'acheteur |
| Ampoules, poignées, prises et interrupteurs qui bougent | Oui | Petits défauts très visibles en photo comme en 360° |
| Trous et marques sur les murs | Oui, dans une teinte neutre | Les traces de meubles ressortent surtout dans un appartement vide |
| Joints de salle de bains et de cuisine | Oui, nettoyés ou refaits | C'est l'un des premiers endroits que l'on regarde de près |
| Rénovation complète de cuisine ou de salle de bains | Plutôt non | Un choix personnel que l'acheteur risque de refaire à son goût |
| Nouveau revêtement de sol | Plutôt non, sauf sol réellement abîmé | Dépense lourde pour un résultat que l'acheteur n'a pas choisi |
| Peinture de couleur marquée | Non | Elle réduit le nombre d'acheteurs qui se projettent |
Un défaut que vous ne corrigez pas se mentionne plutôt qu'il ne se cache. Découvert à la visite, il entame la confiance de l'acheteur pour tout le reste.
Désencombrer pour l'acheteur, dépersonnaliser pour Internet
Ces deux gestes se ressemblent, mais ils ne répondent pas au même besoin.
Désencombrer sert à l'acheteur, qui essaie de mesurer l'espace et de s'y projeter. Des meubles en surnombre et des objets sur toutes les surfaces font paraître une pièce plus petite qu'elle ne l'est. Les placards comptent aussi : un acheteur les ouvre, et un placard plein à craquer lui dit surtout que le rangement manque. Prévoyez de sortir une partie des affaires de l'appartement, chez un proche ou dans un local, plutôt que de les entasser dans une pièce : dans une visite virtuelle qui couvre tout le logement, la pièce débarras n'existe pas, elle est visitée comme les autres.
Inutile pour autant de vider le logement de son caractère. Un salon marocain fait partie de la façon dont beaucoup d'acheteurs vivront l'appartement : gardez-le, avec des housses propres et des coussins alignés.
Dépersonnaliser répond à une autre contrainte : les photos et la visite virtuelle sont publiées en ligne, et n'importe qui peut les regarder autant de fois qu'il le veut. Avant toute prise de vue, retirez ce qui vous identifie ou vous expose :
- photos de famille, prénoms d'enfants au mur, diplômes et calendriers annotés ;
- courrier, factures et documents portant votre nom ou votre adresse ;
- bijoux, appareils électroniques de valeur, clés et tout ce qui indique les habitudes de la maison.
La lumière : choisir le moment, pas seulement allumer
Une pièce lumineuse paraît plus grande, et ses volumes se lisent mieux sur un écran. La plupart des appartements ont un côté clair et un côté sombre selon l'orientation, et la lumière change beaucoup au fil de la journée. Le moment de la prise de vue se choisit donc avec la personne qui la réalise, en fonction des pièces principales, plutôt que selon la seule disponibilité de chacun.
Le jour venu, trois réglages comptent :
- Tout ouvrir : volets, persiennes et rideaux, retenus sur le côté. Un voilage peut adoucir un soleil trop direct.
- Tout allumer : plafonniers, lampes, hotte de cuisine, éclairage de salle de bains. Dans une même pièce, des ampoules de couleurs différentes, l'une chaude, l'autre froide, donnent aux murs blancs des teintes qui ressemblent à de la saleté.
- Laver les vitres : elles apparaissent dans presque chaque vue, et une fenêtre très lumineuse à côté d'une pièce sombre est déjà difficile à restituer sans y ajouter des traces.
Le jour de la prise de vue : ce qu'une caméra 360° change
Pour une photo classique, le photographe choisit son cadre, et tout ce qui se trouve derrière lui reste invisible : on peut pousser le désordre hors du champ. Une caméra 360° enregistre toute la sphère autour d'elle, sol et plafond compris, et la même pièce est généralement vue depuis plusieurs points. Il n'existe plus de hors-champ. Cela modifie la préparation sur quatre points :
- Chaque pièce se prépare en entier, pas seulement l'angle flatteur, y compris le sol et le dessus des meubles.
- Les occupants quittent les lieux, ou au minimum la pièce filmée, enfants compris, puisque la caméra les verrait où qu'ils se tiennent.
- Ce qui bouge ou se reflète pose problème : coupez ventilateurs et climatiseurs, éteignez les écrans de télévision et d'ordinateur, et nettoyez les miroirs. Un rideau agité par le vent ou des pales en mouvement peuvent apparaître flous ou dédoublés.
- L'état filmé devient la référence : c'est cet appartement que les acheteurs compareront au logement réel le jour de la visite.
Pièce par pièce
| Pièce | Ce que la caméra verra | À préparer |
|---|---|---|
| Entrée | Souvent la première vue de la visite | Chaussures, vestes, clés et courrier rangés hors de vue |
| Salon | La pièce où l'acheteur s'attarde le plus | Coussins alignés, tables basses dégagées, télécommandes et câbles rangés |
| Cuisine | Les plans de travail sous tous les angles | Plans de travail presque vides, égouttoir, poubelle, torchons et aimants du réfrigérateur retirés |
| Salle de bains et toilettes | Le sol, la douche et le miroir | Abattant des toilettes fermé, serviettes propres et pliées, produits rangés, poubelle sortie |
| Chambres | Le sol autour et sous le lit | Lits faits, vêtements rangés, chaises et dessus de commode dégagés |
| Balcon et terrasse | La vue et le sol extérieur | Linge et étendoir retirés, sol balayé, plantes arrosées, mobilier propre |
| Couloirs, placards, buanderie | Les portes laissées ouvertes | Aspirateur, seaux et bouteille de gaz à leur place, portes de placard fermées |
Ce qui ne doit pas être là
Les animaux et ce qui les accompagne (gamelles, litière, panier) se déplacent pour la durée de la prise de vue. Les rallonges et chargeurs qui traversent une pièce se débranchent. Si une place de parking, la façade ou la rue figurent dans la visite, une voiture garée devant ou une plaque d'immatriculation lisible n'ont rien à y faire : la place de parking se montre vide, ce qui permet aussi d'en juger la taille.
Les visites : l'acheteur vient vérifier, pas découvrir
Quand un acheteur a déjà parcouru l'appartement en photos ou en visite virtuelle, la visite change de nature. Il connaît l'enchaînement des pièces ; il vient confirmer et percevoir ce qu'un écran ne transmet pas : le bruit, les odeurs, la température, la cage d'escalier, l'ascenseur, le voisinage, la pression de l'eau, la vue à hauteur d'yeux. C'est sur ces points que la préparation des visites doit porter.
- Garder l'état de la prise de vue. Si les meubles ont repris leur place d'avant et le désordre est revenu, l'écart avec la visite virtuelle se remarque immédiatement.
- Soigner l'air. Aérez avant chaque visite, évitez la cuisine aux odeurs fortes juste avant, et méfiez-vous du parfum d'ambiance en excès, qui fait penser qu'on masque quelque chose.
- Penser aux parties communes. Vous ne les gérez pas, mais l'acheteur les traverse avant d'entrer. Un mot au syndic sur l'éclairage de l'escalier ou une boîte aux lettres abîmée peut suffire.
- Avoir les réponses sous la main. Montant des charges de syndic, travaux votés ou annoncés dans l'immeuble, factures habituelles : gardez les documents à portée de main plutôt que de répondre de mémoire.
- Accompagner chaque visiteur. Ne laissez ni objets de valeur ni papiers personnels en évidence, et restez présent sans commenter chaque pièce : laissez l'acheteur regarder et poser ses questions.
Les erreurs qui défont la préparation
Publier d'abord, préparer ensuite. Les premiers acheteurs à voir une annonce sont souvent les plus actifs dans leur recherche. S'ils découvrent la version non préparée, ils risquent de passer à autre chose, et de nouvelles photos ne garantissent pas qu'ils reviendront.
Montrer un appartement qui n'existera pas. Meubles empruntés pour la prise de vue, décoration qui repart ensuite, vue retouchée : l'acheteur s'en aperçoit à la visite, et la confiance perdue pèse sur la négociation.
Laisser une pièce hors de la visite. Une pièce absente des photos attire l'attention plus qu'elle ne la détourne. Mieux vaut la montrer telle qu'elle est.
Repeindre sur l'humidité. Le problème réapparaît, souvent pendant la vente, et il arrive alors avec un soupçon de dissimulation.
Tout préparer le matin même. Une prise de vue demande un appartement prêt à l'arrivée de la personne qui la réalise. Rangement, réparations et ménage se terminent la veille.
Attendre de la présentation qu'elle compense le prix. Un appartement bien préparé mais affiché trop cher attire des visites sans offres. Pour fixer un prix que les acheteurs peuvent vérifier, voyez notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier au Maroc.
Quand l'appartement est prêt
Une fois le dossier vérifié, les petites réparations faites, le logement désencombré et la lumière réglée, la prise de vue fixe cet état pour tous les acheteurs qui verront l'annonce. ViewImmo produit des visites virtuelles 360° pour les vendeurs et les agences ; une fois la visite terminée, le vendeur en reçoit le lien, à partager avec les acheteurs. Pour la suite, découvrez notre service de visite virtuelle 360°, ou écrivez-nous pour en parler avant de fixer la date de prise de vue.